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Vai Construir ou Reformar?

Uma das maiores dificuldades de quem vai construir ou reformar é a falta de informação sobre os procedimentos necessários para a execução da obra, da contratação dos profissionais envolvidos na elaboração dos projetos, às documentações necessárias para se obter as devidas autorizações legais exigidas pelos órgãos públicos.

Pensando nisso, elaboramos uma sequência de passos a serem seguidos em uma reforma ou construção de modo dirimir as eventuais dúvidas que possam surgir durante a empreitada. A relação abaixo, claro, não é exaustiva, apenas orientativa. As sequências e exigências mostradas podem variar de cidade para cidade ou estar divergentes da realidade atual devido a alterações legais ocorridas após a publicação deste artigo, portanto use-as apenas como orientação e consulte os órgãos competentes do seu município. Boa sorte!

1º) Contratação de profissioanais habilitados e qualificados

Para o sucesso de qualquer tipo de obra, seja ela reforma ou uma nova construção, é de suma importância a contratação de profissionais habilitados e qualificados para a elaboração dos projetos arquitetônico e complementares (cálculo, instalações etc.) e execução (construção), não apenas por exigência legal, mas também para se ter economia e segurança no empreendimento.

2º) Elaboração do Projeto Arquitetônico

O projeto arquitetônico, muitas vezes negligenciado, é de extrema importância, pois dele dependerá todas as etapas seguintes da obra: aprovação na prefeitura, projetos complementares, orçamento, execução, Habite-se, averbação etc. A falta do projeto arquitetônico, ou um projeto mal elaborado, é a origem dos principais problemas encontrados no dia a dia das construções.

3º) Elaboração do Projeto Hidrossanitário e Prevenção de Incêndio

Por exigência da Prefeitura Municipal de Fortaleza, o projeto hidrossanitário deverá ser entregue junto com o projeto arquitetônico no ato do requerimento do Alvará de Execução, portanto deverá ser providenciado logo no início. Essa exigência pode não ser necessária em outras prefeituras, podendo o projeto hidrossanitário ser elaborado numa etapa posterior.

Poderá ser exigido também o projeto de prevenção de incêndio, que dependerá do tamanho e do tipo da edificação, o engenheiro responsável pelo projeto hidrossanitário poderá verificar essa necessidade.

4º) Solicitar dos profissionais contratados a emissão das ART no CREA

Cada profissional é responsável pela emissão e pagamento da sua própria ART (Anotação da Responsabilidade Técnica) no CREA. Em obras de pequeno porte, uma única ART contendo todos os projetos e serviços pode ser emitida, caso haja um único profissional responsável.

Após a criação do Conselho de Arquitetura e Urbanismo - CAU, o profissional Arquiteto passou a emitir o RRT (Registro de Responsabilidade Técnica), que tem a mesma função legal da ART.

No entanto, o mais comum é ter um profissional especializado responsável por cada projeto ou serviço, e assim várias ART. Usualmente são necessárias as seguintes ART:

    • ART do Projeto Arquitetônico, emitida pelo arquiteto ou engenheiro que elaborou o projeto.
    • ART do Projeto Hidrossanitário, emitida pelo engenheiro responsável pelo projeto.
    • ART do Projeto Estrutural (Cálculo), emitida pelo engenheiro responsável pelo cálculo.
    • ART da Construção, emitida pelo engenheiro que irá executar a obra.
    • ART do responsável pelo gerenciamento dos resíduos sólidos, usualmente emitida pelo próprio engenheiro responsável pela construção, nesse caso o serviço pode constar na mesma ART da construção, dispensando-se uma ART separada.
    • ART do Projeto Elétrico, emitida pelo engenheiro responsável pelo projeto, não exigida pela Prefeitura, mas pelo CREA.

5º) Elaboração do PGRSCC

No município de Fortaleza, para obras com área superior a 500 m2, é exigido pela prefeitura um documento denominado Plano de Gerenciamento dos Resíduos Sólidos da Construção Civil - PGRSCC, a ser elaborado por um profissional devidamente qualificado e registrado no CREA, conforme os padrões estabelecidos pela Secretaria Municipal de Meio Ambiente e Controle Urbano - SEMAM.

6º) Solicitação do Alvará de Construção na prefeitura

O Alvará representa a autorização fornecia pela prefeitura para a construção ou reforma. No município de Fortaleza, os documentos exigidos são:

    • Requerimento padrão devidamente preenchido e assinado pelos profissionais responsáveis pelos projetos arquitetônico e hidrossanitário, construtor e proprietário.
    • 03 (três) jogos do projeto arquitetônico, modelo PMF, com as etiquetas do CREA, carimbos do ISS (projeto/construção) e assinaturas dos profissionais responsáveis e proprietário.
    • 03 (três) jogos do projeto hidrossanitário e destino final de esgoto, com etiquetas do CREA, carimbos do ISS e assinaturas dos profissionais responsáveis e proprietário.
    • Se for o caso, 01 (um) jogo do projeto aprovado pelo Corpo de Bombeiros e Certificado de Aprovação, prédios com mais de 750 m² de área e/ou possuir mais de 02 (dois) pavimentos e atividades enquadrada no subgrupo inflamáveis da LUOS, assinados pelo proprietário e técnicos.
    • Via da prefeitura das ART do CREA de todos os profissionais, com cópia do comprovante de pagamento (projetos arquitetônico, hidrossanitário, cálculo e construção).
    • Cópia atualizada e autenticada do Registro do Imóvel.
    • Certidão Negativa do IPTU.
    • Comprovante do pagamento da taxa (DAM).
    • RG e CPF do interessado (se pessoa física) ou Contrato Social, último aditivo e CNPJ (se pessoa jurídica).
    • Autorização do proprietário com firma reconhecida, caso o construtor não seja o proprietário do imóvel.
    • Formulário de cadastro do Plano de Gerenciamento dos Resíduos Sólidos da Construção Civil, preenchido e assinado pelo profissional responsável (02 vias) com 01 cópia da ART do responsável pelo gerenciamento dos resíduos sólidos. Nas obras com área superior a 500 m², deve ser entregue também o Plano de Gerenciamento de Resíduos Sólidos a Construção Civil - PGRSCC.
    • Se não houver sistema público de coleta de esgoto, memorial descritivo do projeto hidrossanitário e Relatório de Teste de Absorção do Solo e Nível do Lençol Freático (faz parte do projeto hidrossanitário).
    • Montagem (Máscara) dos Registros do Imóvel, quando houver mais de uma matrícula.
    • Licença Ambiental, se for o caso.
    • Atender a Portaria 06 (poluição sonora).

7º) Execução dos Projetos Complementares e Orçamento

É nesta fase, enquanto se aguarda a liberação do Avará, que normalmente são elaborados e concluídos o projetos complementares: estrutural, elétrico, de telecomunicações (telefonia ou cabeamento estruturado) etc., que podem ter sido iniciados logo após a definição do projeto arquitetônico.

Concluídos os projetos complementares e de posse dos projetos arquitetônico e hidrossanitário, é possível levantar todos os quantitativos de materiais e o custo de cada serviço que será executado, elaborando-se assim o orçamento da obra com maior precisão. Esse orçamento poderá ser feito pelo próprio construtor ou por um engenheiro contratado especificamente para esse fim.

8º) Matrícula CEI da obra na Receita Federal / INSS

A inclusão da obra no Cadastro Específico do INSS - CEI, se necessária, poderá ser efetuada em qualquer unidade da Receita Federal do Brasil, independente da jurisdição, ou pela Internet. No ato da inclusão no CEI, deverão ser informados todos os dados identificadores do contribuinte, do co-responsável e do contador, quando for o caso.

Nesta fase não será exigido nenhum documento comprobatório, com exceção do contrato de empreitada total de obra a ser realizada por empresas em consórcio, que tem tratamento especial. Para maiores informações, consulte o site da Receita Federal do Brasil.

9º) Após a emissão do Alvará, INICIA-SE A EXECUÇÃO DA OBRA

Estando todas as documentações fornecidas à prefeitura de acordo com o exigido e se aprovados todos os projetos, será emitido o Alvará de Construção. Legalmente, o construtor somente poderá iniciar uma obra após a emissão do respectivo Alvará.

10º) Terminada a obra, solicita-se na prefeitura o Habite-se

Trata-se de um documento que comprova que um empreendimento ou imóvel foi construído ou reformado seguindo-se as exigências legais estabelecidas pela prefeitura para a aprovação de projetos. O documento é emitido pela prefeitura da cidade onde o imóvel está localizado. O Habite-se atesta que execução foi realizada de acordo com a licença inicialmente fornecida (Alvará).

11º) Emissão do CND na Receita Federal / INSS

Concluída a obra e de posse do Habite-se, solicita-se à Secretaria da Receita Federal a Certidão Negativa de Débito (CND) com o INSS, somente para as obras obrigadas a efetuar a Matrícula CEI, os documentos exigidos são:

    • Cópia dos projetos aprovados na prefeitura.
    • Cópia do Habite-se.
    • Cópias das ART.

12º) Averbação do registro no Cartório de Registro de Imóveis

Trata-se da inclusão das benfeitorias realizadas no imóvel no registro existente no Cartório de Registro de Imóveis.


Fiscalização

Os trâmites citados acima são obrigatórios para qualquer tipo ou tamanho de construção, que estão sujeitas às seguintes fiscalizações:

Por parte do CREA

O CREA mantêm fiscalização constante em todas regiões do país a fim de verificar se as obras em andamento estão sendo acompanhadas por um profissional habilitado, Engenheiro Civil ou Arquiteto.

Durante a visita, o fiscal identificará a obra com um adesivo do CREA e verificará a disponibilidade das ART dos projetos e da execução, bem como a existência da placa da obra. Ao termino da fiscalização, deixará um relatório constando de tudo que foi encontrado com o responsável pela construção.

Existindo alguma irregularidade, o proprietário será notificado e terá um prazo para regularização, ficando passível à multa caso isso não ocorra em tempo hábil. Caso a obra não possua projetos, será necessário providenciá-los e protocolá-los junto ao CREA para posterior análise.

Por parte da prefeitura

A prefeitura, através da secretaria de urbanismo, normalmente fiscaliza a obra mediante denúncia, caso contrário apenas fará uma vistoria quando da solicitação do Habite-se. Tratando-se de denúncia e existindo alguma irregularidade, o proprietário será notificado, sendo dado um prazo para a regularização, e estará passível a multas e embargo (paralisação) da obra.

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